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Como calcular a TIR de uma incorporação imobiliária: passo a passo com exemplo

Equipe Revibe · 28 de maio de 2026 · 8 min de leitura

Para calcular a TIR de uma incorporação imobiliária, é preciso montar o fluxo de caixa mensal do projeto — com todas as entradas (VGV recebido) e saídas (obra, impostos, permuta, despesas) mês a mês — e então encontrar a taxa de desconto que zera o VPL desse fluxo. Em planilha, isso é a função TIR() (ou IRR() em inglês). O resultado é expresso por período, tipicamente ao mês, e deve ser comparado com a TMA do investidor para decidir se o projeto é viável.

Este artigo mostra o processo completo em 6 etapas, com um projeto-exemplo concreto: 30 unidades residenciais em São Paulo, VGV de R$ 8,4 milhões, permuta financeira de 15% e regime RET. O mesmo exemplo é usado no artigo sobre como calcular o VPL para comparar as duas métricas diretamente.

Etapa 1 — Monte o fluxo de caixa, não o DRE

O erro mais comum no cálculo de TIR começa aqui: confundir o demonstrativo de resultado (DRE) com o fluxo de caixa. A TIR precisa do caixa real — quando o dinheiro entra e sai de fato, no mês em que acontece.

Para uma incorporação, as entradas de caixa são os recebimentos de VGV ao longo do tempo — não o VGV total no ato da venda. A maioria das unidades é vendida na planta com parcelas mensais durante a obra; o caixa entra na medida em que as parcelas são pagas, e o saldo restante entra no financiamento bancário na entrega.

• Entrada de caixa = VGV × % pago em cada período (entrada + parcelas mensais + saldo na entrega via banco)
• Saída de caixa = desembolso de obra mês a mês, não o custo total de uma vez
• Impostos = incidência no período do recebimento, não da venda contratual
• Permuta financeira = % do VGV pago ao terrenista em cada recebimento, não no mês zero
• Despesas de lançamento = marketing, stand, corretagem — concentradas nos meses 1–3

O projeto-exemplo

Usaremos um projeto residencial fictício com parâmetros típicos de São Paulo, para que os números sirvam como referência prática.

• Produto: 30 apartamentos de 70 m²
• Preço médio: R$ 280.000/unidade → VGV bruto: R$ 8.400.000
• Custo de construção: R$ 4.800.000 distribuídos em 20 meses (R$ 240.000/mês)
• Despesas de lançamento: R$ 420.000 (5% do VGV) nos meses 1–3 → R$ 140.000/mês
• Permuta: financeira, 15% do VGV → R$ 1.260.000 total, distribuído ao longo das vendas
• Regime tributário: RET (4% do VGV recebido)
• Prazo total: 24 meses

Etapa 2 — Monte a curva de recebimentos de VGV

A curva de vendas define quando o caixa entra. No exemplo, adotamos uma curva representativa para lançamentos em São Paulo:

• Meses 1–6 (lançamento): 50% do VGV vendido em parcelas mensais → R$ 700.000/mês
• Meses 7–18 (obra em andamento, velocidade menor): 30% do VGV → R$ 210.000/mês
• Mês 24 (entrega + saldo via financiamento bancário): 20% do VGV → R$ 1.680.000

Esta é uma simplificação razoável. Na prática, cada venda tem sua própria curva: entrada de 15–20%, parcelas mensais durante a obra e saldo de 60–70% na entrega via banco. Para o cálculo de TIR, o que importa é o agregado mensal de todo o projeto.

Etapa 3 — Subtraia permuta e impostos de cada recebimento

A permuta financeira de 15% e o RET de 4% saem em cada recebimento, no mesmo mês em que o caixa entra. Nos meses 1–6, com recebimento bruto de R$ 700.000:

• Recebimento bruto: R$ 700.000
• Permuta financeira (15%): − R$ 105.000
• RET (4%): − R$ 28.000
• Recebimento líquido: R$ 567.000/mês

Nos meses 7–18, com recebimento de R$ 210.000: permuta de R$ 31.500 + RET de R$ 8.400 = recebimento líquido de R$ 170.100/mês. No mês 24 (entrega, R$ 1.680.000): permuta de R$ 252.000 + RET de R$ 67.200 = recebimento líquido de R$ 1.360.800.

Etapa 4 — Calcule o fluxo de caixa líquido mês a mês

Com recebimentos e desembolsos definidos, o fluxo mensal é a diferença entre os dois. Os três momentos críticos do projeto são:

• Meses 1–3 (lançamento + obra no início): + R$ 567.000 − R$ 240.000 (obra) − R$ 140.000 (marketing) = + R$ 187.000/mês
• Meses 4–6 (vendas altas, obra crescendo): + R$ 567.000 − R$ 240.000 (obra) = + R$ 327.000/mês
• Meses 7–18 (obra no pico, vendas caindo): + R$ 170.100 − R$ 240.000 (obra) = − R$ 69.900/mês
• Meses 19–20 (obra finalizando, sem vendas novas): − R$ 240.000/mês
• Mês 24 (entrega): + R$ 1.360.800

Observe o período crítico: dos meses 7 ao 20, o projeto consome caixa porque a obra está no pico e os recebimentos caíram. A exposição máxima de caixa — o pico negativo acumulado — ocorre por volta do mês 19 e representa o capital próprio que o incorporador precisa ter disponível. Neste exemplo, ela fica em torno de R$ 800.000 a R$ 900.000.

Etapa 5 — Calcule a TIR sobre o array de fluxos

Com o array de 24 fluxos mensais montado, a TIR é calculada pela função iterativa da planilha: =TIR(B2:B25) no Excel/Sheets, onde B2:B25 é o range de fluxos mensais do projeto. A função busca a taxa que zera o VPL daquele fluxo por tentativa e erro — tipicamente converge em milissegundos.

Com os parâmetros do projeto-exemplo, a TIR mensal resulta em aproximadamente 1,6% a.m. Para converter para TIR anual, nunca multiplique por 12 — use a fórmula composta:

• TIR anual = (1 + 0,016)^12 − 1 = 21,0% a.a.
• ERRADO: 1,6% × 12 = 19,2% a.a. — subestima o resultado em quase 2 pontos percentuais

Etapa 6 — Compare com a TMA e decida

A TIR por si só não decide nada. O que decide é a comparação com a taxa mínima de atratividade (TMA) — o retorno que o investidor exige para aceitar o risco do projeto em lugar de investir na melhor alternativa disponível.

Em incorporação residencial no Brasil, as TMAs mais comuns para capital próprio ficam entre 1,0% e 1,5% a.m. (12,7% a 19,6% a.a.), refletindo o prêmio pelo risco operacional e pela illiquidez do ativo.

• TIR (1,6% a.m.) > TMA (1,2% a.m.) → projeto viável — gera retorno acima do custo de oportunidade
• TIR (0,9% a.m.) < TMA (1,2% a.m.) → projeto inviável — o capital rende mais na alternativa com o mesmo ou menos risco
• TIR = TMA → o projeto empata com a alternativa — nenhum motivo financeiro para assumir o risco adicional da incorporação

A TIR de 1,6% a.m. deste projeto equivale a 21% ao ano. Para um incorporador com TMA de 1,2% a.m. (15,4% a.a.), o projeto cria valor — mas a margem de segurança é de apenas 6 pontos percentuais anuais. Uma análise de sensibilidade revela com que rapidez o projeto se torna inviável se os custos de obra subirem.

O que muda quando as premissas mudam

A TIR de 1,6% a.m. assume exatamente as premissas definidas acima. Com um aumento de 10% no custo de obra — de R$ 4.800.000 para R$ 5.280.000 — o fluxo muda:

• Custo adicional distribuído em 20 meses: +R$ 24.000/mês de saída em cada mês de obra
• Nos meses 7–18 (já negativos): o fluxo piora de − R$ 69.900 para − R$ 93.900/mês
• Resultado: TIR cai de 1,6% para aproximadamente 1,3% a.m. — de confortável para marginal frente a uma TMA de 1,2%
• Um atraso de 6 meses no recebimento final (mês 24 passa para mês 30) piora ainda mais, reduzindo a TIR para cerca de 1,1% a.m.

É por isso que análise de sensibilidade não é opcional em projetos com TIR próxima da TMA. A margem de 0,4 p.p. entre TIR e TMA no caso base desaparece com apenas 10% de estouro de obra — e isso é comum.

Os cinco erros que distorcem a TIR em planilhas

• Modelar permuta financeira como saída única no mês zero — na prática, ela sai proporcional a cada recebimento ao longo das vendas
• Usar o DRE como fluxo de caixa — receita reconhecida (competência) é diferente de caixa recebido (regime de caixa)
• Esquecer impostos sobre o recebimento — RET, PIS/COFINS, IRPJ dependendo do regime e do período de reconhecimento
• Desembolsar o custo total de obra no mês 1 em vez de distribuir pelo cronograma — distorce o período de exposição e, portanto, a TIR
• Multiplicar TIR mensal por 12 para obter TIR anual — a conversão correta é (1 + TIR_m)^12 − 1

Em todos os casos acima, o fluxo de caixa alimentado na função TIR() não representa a realidade do projeto — e a TIR resultante pode facilmente levar à decisão errada.

Para calcular a TIR sem montar o fluxo de caixa manualmente, o simulador gratuito da Revibe constrói o fluxo mês a mês a partir das premissas e calcula os indicadores automaticamente. Para projetos completos com análise de sensibilidade automática, exportação PDF e múltiplos cenários, veja nossos planos.