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Notas da Revibe
Artigos sobre análise de viabilidade, decisões de incorporação e o ofício de transformar números em projetos que se pagam.
28 de maio de 2026 · 8 min de leitura
Como calcular a TIR de uma incorporação imobiliária: passo a passo com exemplo
Para calcular a TIR de uma incorporação você monta o fluxo de caixa mensal do projeto e encontra a taxa que zera o VPL. O processo parece simples — mas é exatamente aqui que planilhas erram. Mostramos cada etapa com um exemplo real de 30 unidades em São Paulo.
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21 de maio de 2026 · 7 min de leitura
Como calcular o VPL de um projeto imobiliário (e como escolher a taxa de desconto)
O VPL é a soma de todos os fluxos de caixa futuros de um projeto trazidos a valor presente por uma taxa de desconto. Se positivo, o projeto cria valor. A taxa de desconto que você usa muda completamente a decisão — e é onde a maioria dos estudos erra.
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26 de abril de 2026 · 4 min de leitura
Por que criamos a Revibe: estudos de viabilidade sem planilha
A planilha de viabilidade já cumpriu seu papel. Mostramos por que decidimos construir uma ferramenta dedicada para incorporadoras e investidores brasileiros — e o que muda quando a análise para de depender de fórmulas frágeis.
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22 de abril de 2026 · 6 min de leitura
Como calcular TIR e VPL em estudos de viabilidade imobiliária
TIR e VPL são os dois indicadores que decidem se um projeto imobiliário se paga. Mostramos como cada um é calculado, o que cada resultado significa e como usá-los para comparar projetos com confiança.
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15 de abril de 2026 · 5 min de leitura
Análise de sensibilidade na incorporação imobiliária: o que é e como aplicar
Um projeto que parece viável no caso base pode se tornar inviável quando custos de obra sobem 10% ou as vendas atrasam 6 meses. A análise de sensibilidade é a ferramenta que torna esse risco explícito — e mostramos como aplicá-la corretamente.
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14 de abril de 2026 · 5 min de leitura
Como modelar unidades não vendidas no estudo de viabilidade
Nenhum projeto vende 100% das unidades antes da entrega. Um estudo de viabilidade que assume venda total subestima o risco real. Modelar um percentual realista de estoque residual — e o que acontece com ele após a entrega — é parte essencial de qualquer análise séria.
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8 de abril de 2026 · 6 min de leitura
Estudo de viabilidade para hotéis: UH, ADR e ocupação na prática
Hotéis são projetos imobiliários híbridos: o caixa não vem de vendas pontuais, vem da operação. UH, ADR e ocupação substituem VGV no estudo de viabilidade — e exigem um modelo financeiro diferente do residencial.
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1 de abril de 2026 · 5 min de leitura
Permuta imobiliária: tributação e impacto no fluxo de caixa do projeto
Permuta é a moeda da incorporação brasileira — terreno por unidades futuras. Modelar permuta corretamente é onde mais erros aparecem em estudos de viabilidade. Cobrimos os dois tipos, a tributação e o impacto no fluxo de caixa.
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31 de março de 2026 · 5 min de leitura
ITBI, escritura e registro: os custos de aquisição que toda viabilidade esquece
A aquisição de um terreno em São Paulo tem custos além do preço de compra: ITBI (3% do valor venal), escritura e registro que somam 1–2% adicionais, e eventualmente laudêmio se o terreno for de marinha. Esquecer esses custos no estudo de viabilidade subestima o desembolso inicial em 4–5% do preço do terreno.
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17 de março de 2026 · 6 min de leitura
Ponto de equilíbrio em incorporação: quantas unidades preciso vender para não perder
O ponto de equilíbrio de uma incorporação é o percentual do VGV que precisa ser vendido para que o projeto não destrua valor. Em projetos residenciais típicos, esse número fica entre 55% e 75% do VGV — mas variar esse percentual com as premissas do projeto é o que transforma o ponto de equilíbrio num número útil.
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3 de março de 2026 · 5 min de leitura
Regime de afetação patrimonial: o que é e por que o banco exige
A afetação patrimonial segrega os ativos e passivos de um empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Ela é o que permite acessar o RET de 4% e é pré-requisito para financiamento de construção na maioria dos bancos. Entender o que muda — juridicamente e no fluxo de caixa — é obrigatório antes de qualquer captação.
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17 de fevereiro de 2026 · 6 min de leitura
Projetos de uso misto residencial e comercial: como modelar a viabilidade
Projetos com componentes residencial e comercial no mesmo empreendimento têm fluxos de caixa completamente diferentes em cada torre ou laje. Modelar os dois como se fossem o mesmo produto distorce a TIR e pode levar à decisão errada sobre qual componente viabiliza o todo.
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27 de janeiro de 2026 · 5 min de leitura
Custo de oportunidade do capital próprio em incorporação
Todo capital investido numa incorporação poderia estar rendendo em outra aplicação. A TMA (Taxa Mínima de Atratividade) é a formalização desse custo — e definir a TMA errada pode fazer um projeto destruidor de valor parecer atraente.
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6 de janeiro de 2026 · 6 min de leitura
Terreno próprio vs terreno adquirido: o impacto na TIR que a maioria subestima
Quando o incorporador usa um terreno que já possui, a TIR do projeto parece muito mais alta — porque o custo do terreno não aparece no fluxo de caixa. Esse erro de modelagem pode fazer um projeto medíocre parecer excelente e levar à alocação errada de capital.
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16 de dezembro de 2025 · 5 min de leitura
Como apresentar um estudo de viabilidade para sócios e investidores
A maioria dos estudos de viabilidade falha não porque os números estão errados, mas porque as premissas não estão documentadas e o risco não está quantificado. Sócios e investidores tomam decisões melhores — e mais rápidas — quando o estudo responde às perguntas certas na ordem certa.
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25 de novembro de 2025 · 7 min de leitura
Financiamento bancário na incorporação: SFH, SFI e impacto no fluxo de caixa
O financiamento de construção (SFH ou SFI) substitui capital próprio por dívida bancária durante a obra — reduzindo a exposição máxima do incorporador, mas adicionando custo financeiro ao projeto. Saber quando o crédito de construção cria valor (e quando destrói) é parte essencial do estudo de viabilidade.
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4 de novembro de 2025 · 5 min de leitura
INCC na incorporação: risco de custo e como modelar no fluxo de caixa
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) reajusta os contratos de compra e venda na planta — e também os contratos com construtoras. Em anos de alta inflação de construção, o INCC pode corroer a margem de projetos mal modelados em 4–8 pontos percentuais.
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14 de outubro de 2025 · 6 min de leitura
Como precificar unidades na planta: métodos, estratégias e armadilhas
O preço de venda por m² é a variável que mais impacta a TIR de uma incorporação — mais do que o custo de obra. Definir esse número errado, para cima ou para baixo, é o erro mais caro que um incorporador pode cometer antes do lançamento.
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23 de setembro de 2025 · 5 min de leitura
Payback em incorporação: como calcular, interpretar e usar na decisão
O payback de uma incorporação é o mês em que o fluxo de caixa acumulado passa de negativo para positivo e fica assim. Em projetos residenciais típicos de 24–36 meses, o payback simples ocorre entre o mês 20 e o mês 30. O que importa é o que acontece depois da entrega.
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2 de setembro de 2025 · 6 min de leitura
SCP na incorporação imobiliária: estrutura, vantagens e tributação
A SCP (Sociedade em Conta de Participação) é a estrutura jurídica mais usada para captar sócios investidores em incorporações sem abrir uma nova empresa. Entender como ela funciona — e como é tributada — é essencial para estruturar o passivo do projeto corretamente.
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12 de agosto de 2025 · 5 min de leitura
VSO (Velocidade de Vendas sobre Oferta): o que é e por que domina a viabilidade
VSO é a relação entre unidades vendidas e unidades ofertadas num período. Em São Paulo, um lançamento saudável vende 30–50% do estoque no primeiro mês. VSO abaixo de 10% ao mês é um alerta precoce de que a viabilidade do projeto precisa ser revisitada.
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22 de julho de 2025 · 6 min de leitura
Lucro Presumido vs RET na incorporação: qual regime tributário escolher
RET (Regime Especial de Tributação) e Lucro Presumido são os dois regimes mais usados por incorporadoras no Brasil. A escolha errada pode custar 3–5 pontos percentuais de margem. A decisão depende da margem bruta do projeto e de como o IRPJ/CSLL incide em cada caso.
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1 de julho de 2025 · 5 min de leitura
Exposição máxima de caixa: o número que define quanto capital próprio você precisa
A exposição máxima de caixa é o pico negativo do fluxo de caixa acumulado de uma incorporação — o capital próprio mínimo que o incorporador precisa ter disponível para não precisar de aporte emergencial. É o número que bancos pedem antes de aprovar qualquer financiamento de obra.
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10 de junho de 2025 · 6 min de leitura
CUB na incorporação: o que é, como usar e onde a maioria erra
O CUB (Custo Unitário Básico) é o índice de referência do custo de construção no Brasil, publicado mensalmente pelos sindicatos da construção. Incorporadores usam CUB para estimar o custo de obra — mas aplicado errado, ele subestima o custo real em 30% ou mais.
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20 de maio de 2025 · 5 min de leitura
O que é um estudo de viabilidade imobiliária (e por que toda decisão começa por ele)
Um estudo de viabilidade imobiliária é a análise financeira que responde se um projeto paga o custo de realizá-lo e gera retorno suficiente para justificar o risco. Sem ele, qualquer decisão de comprar terreno, definir produto ou captar sócios é um palpite.
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