Calculadora · Conceito
Calculadora de TIR para Empreendimentos Imobiliários
A TIR (Taxa Interna de Retorno) é o indicador central de qualquer estudo de viabilidade imobiliária. Esta página explica o que ela mede, como calculá-la corretamente e como usar o simulador gratuito da Revibe para obter o resultado em segundos.
O que é a TIR de um empreendimento imobiliário
A Taxa Interna de Retorno é a taxa de desconto que torna o VPL (Valor Presente Líquido) do projeto igual a zero. Em termos práticos: é o rendimento médio implícito no fluxo de caixa do projeto, expresso em percentual por período (mês ou ano).
Para um incorporador, a TIR responde diretamente à pergunta: "Este projeto rende mais do que minha taxa mínima de atratividade?"
- TIR > TMA — projeto viável, cria valor acima do custo de oportunidade.
- TIR = TMA — projeto empata com a alternativa de mercado.
- TIR < TMA — projeto inviável, destrói valor em relação à alternativa.
Em incorporação residencial no Brasil, a TMA costuma ficar entre 1,0% e 1,5% ao mês (aproximadamente 12,7% a 19,6% ao ano), dependendo do perfil de risco e do custo do capital próprio do incorporador.
Como a TIR é calculada
Não existe fórmula fechada para a TIR — ela é obtida por iteração numérica. Em linguagem matemática, é o valor de r que satisfaz:
Onde FCt é o fluxo de caixa do período t e r é a TIR que estamos buscando. Planilhas resolvem isso com a função TIR() (Excel/Sheets) ou IRR() em inglês.
O problema não está na função em si — está no fluxo de caixa que você alimenta. Os erros mais comuns em planilhas de viabilidade imobiliária distorcem o fluxo, e a TIR resultante pode mudar a decisão inteira.
Os 4 erros mais comuns no cálculo de TIR imobiliária
Fluxo de competência, não de caixa
A TIR precisa de fluxo de caixa real — quando o dinheiro entra e sai de fato. Receita reconhecida não é caixa recebido.
Impostos esquecidos
PIS/COFINS, IRPJ/CSLL e o RET mudam o caixa líquido. Cada R$ 1 de VGV não vira R$ 1 de entrada.
Permuta como saída no mês zero
Permuta financeira sai à medida que as vendas acontecem — não em um único mês. Tratar como custo inicial distorce a TIR fortemente.
TIR mensal × 12 = TIR anual
Errado. A conversão correta é (1 + TIR_mensal)^12 − 1. A diferença pode passar de 2 pontos percentuais.
A TIR é tão boa quanto o fluxo de caixa que a alimenta. Em planilhas, o erro raramente está na função — está em como os meses, impostos e permuta foram modelados.
Como calcular a TIR com o simulador da Revibe
O simulador gratuito da Revibe calcula TIR e VPL automaticamente a partir de poucos campos: área do terreno, VGV estimado, custo de obra, prazo e permuta. Não é necessário criar conta.
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