Blog

ITBI, escritura e registro: os custos de aquisição que toda viabilidade esquece

Equipe Revibe · 31 de março de 2026 · 5 min de leitura

A maioria dos estudos de viabilidade inclui o preço de compra do terreno no fluxo de caixa — e esquece os custos de transação que acompanham qualquer aquisição de imóvel no Brasil. Em São Paulo, esses custos somam 4–6% do valor do terreno e precisam entrar no fluxo de caixa no mesmo mês zero da compra.

ITBI em São Paulo

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em São Paulo é de 3% sobre o maior valor entre o preço de venda e o valor venal de referência do imóvel. O valor venal de referência é calculado pela Prefeitura e tende a ser menor que o valor de mercado em regiões valorizadas — mas em terrenos com potencial construtivo alto, o venal de referência pode ser próximo ao valor de transação. Para terrenos acima de R$ 1 mi, o ITBI representa R$ 30.000 ou mais de custo adicional não negociável.

Escritura e registro

• Escritura pública (cartório de notas): em SP, a tabela de emolumentos para imóveis acima de R$ 1 mi fica em torno de R$ 8.000–R$ 12.000
• Registro de imóvel (cartório de registro): similar à escritura em valor, R$ 7.000–R$ 11.000 para imóveis acima de R$ 1 mi
• ITCMD se houver doação ou herança: 4% sobre o valor do imóvel — substituiu a tabela progressiva antiga em SP
• Total de escritura + registro: aproximadamente 1,5–2% do valor do terreno para valores acima de R$ 1 mi

Laudêmio: custo frequentemente esquecido

Terrenos em terrenos de marinha (próximos ao litoral e a algumas margens de rios) ainda sujeitos a regime de aforamento da União pagam laudêmio na transferência: 5% do valor do terreno, pago à SPU (Secretaria do Patrimônio da União). Em cidades litorâneas ou em terrenos próximos ao Tietê no trecho urbanizado, esse custo precisa ser verificado antes de incluir o terreno numa viabilidade.

Impacto no estudo de viabilidade

Para um terreno de R$ 2 mi em São Paulo: ITBI 3% = R$ 60.000, escritura + registro ≈ R$ 40.000. Total de custos de transação: R$ 100.000 — equivalente a 5% do preço do terreno. Em projetos com TIR próxima da TMA, essa diferença de R$ 100 k no desembolso inicial pode ser o que separa um VPL positivo de um VPL negativo.

O custo real de aquisição de um terreno nunca é só o preço de compra. O incorporador que negocia duro pelo preço do terreno e esquece o ITBI no fluxo está deixando 3% de custo fora da conta — sem negociar nada.

No simulador da Revibe, inclua os custos de aquisição (ITBI, escritura, registro) junto com o preço do terreno como desembolso no mês zero. Para entender o impacto de diferentes valores de terreno na TIR, use a análise de sensibilidade variando o custo de terreno ± 20%.